Арендный бизнес в Москве или области - что выгодней?

Содержание

Пожалуй, не раз мы уже поднимали тему перспективы арендного бизнеса в целом. Как правило, мы всегда акцентируем внимание на столице, разбираем пошагово каждый нюанс - какое помещение выбрать, будет ли оно актуально завтра и прочее. Сегодня мы дополним тему и выйдем за рамки столичной жизни.

Арендный бизнес в Москве или области - что выгодней?

Для того, чтобы на него правильно ответить на этот вопрос следует для начала вспомнить, какие положительные и отрицательные стороны в арендном бизнесе в принципе.

С одной стороны, все выглядит довольно просто - Вы приобретаете недвижимость, находите арендатора, а в остальном задача заключается лишь в контроле за своевременным поступлением денежных средств на Ваш счет.

Здесь преимущества вполне понятны:

• возможность получения пассивного дохода, при этом необязательно иметь большой стартовый капитал;
• вложение собственного труда минимально;
• при грамотном подходе и точном планировании риск потерять вложенный капитал относительно невысок;
• хорошая ликвидность – арендный бизнес, приносящий стабильный доход, всегда легко продать;
• тенденции рынка говорят о том, что спрос на недвижимость, которая сдается в аренду, стабильно растет.

Но, как и везде, есть свои “подводные камни”. По сути, все трудности, с которыми может столкнуться инвестор, сводятся к тому, что самым главным будет правильный выбор объекта.

Так сложилось, что у арендного бизнеса всего одна опасность на пути - пустующие площади в ожидании своего арендатора. Именно поэтому при окончательном принятии решения следует внимательно исследовать следующие факторы:

• стоимость покупки и последующие арендные ставки;
• состояние объекта;
• стабильность и перспективы рынка;
• местоположение;
• трафик возле помещения;
• вероятность попасть под программу реновации и прочее.

Большинство начинающих инвесторов уверены, что покупать коммерческую недвижимость нужно именно в столице, а еще лучше в центре. Но всегда ли это так? Давайте разберемся, оценив все плюсы и минусы Москвы и области. Сможем ли мы прийти к однозначному ответу?

Плюсы Москвы

Рынок столицы богат предложениями. По сути, выбрать подходящий объект из сотен представленных не составит труда. Это могут быть и центральные районы, и спальные, в которых только идет застройка, а значит и цены на покупку на этапе строительства могут быть намного ниже.

Одним из значимых показателей в данном случае будет большая ликвидность. Это значит, что в случае необходимости продажи объекта, найти покупателя не составит проблемы.

Московский рынок арендного бизнеса самый ликвидный в стране! Порядка 60-70% всех сделок по купле-продаже арендного бизнеса совершается именно здесь. К тому же цены имеют тенденцию расти, и если бизнес налажен, а арендатор - надежен, то часто новый покупатель готов выложить сумму больше той, за которую вы приобрели объект.

А легко ли сдать купленный объект? Здесь всегда большой спрос на помещения со стороны арендаторов. Множество разных сетей и новых бизнесов развивается – всем нужны помещения. Такие сетевые магнаты, как “Магнит” и “Пятерочка”, стремительно развивают свою деятельность, а значит всегда в поиске новых локаций, особенно в новых районах, где высокая плотность населения. Тоже касается и молодых бизнес-проектов, которым необходимы новые площади для реализации своих товаров и услуг. Особенно популярен в столице ритейл, торговые помещения возле станций метро и в местах большого скопления людей - они небольшие по площади, но приносят стабильный и высокий доход арендодателю.

Еще один плюс московского рынка - даже если арендатор съедет, не проблема найти нового.

Но и без минусов, как всегда, не обошлось

Московские цены на недвижимость никогда не отличались демократичностью. Объекты сильно переоценены, найти адекватную площадь, со всеми необходимыми документами и стабильными арендаторами за приемлемую цену – очень сложно. Как правило, это будет окупаемость от 10 лет и выше. Это говорит о том, что каждый инвестор должен быть готов к ситуации, когда нужно будет выложить круглую сумму на начальном этапе, и еще придется достаточно долго ждать ее полного возвращения.

Также существенным недостатком является программа реновации. Дома сносят, надо обязательно проверять, не входит ли здание, где находится помещение в данную программу. Помимо сноса на пути может стать переоборудование улиц - таким образом, место с удобным подъездом или на проходной зоне в один миг может перестать таковым являться.

Арендный бизнес в Московской области

Плюсы

Поскольку все взгляды сосредоточены на Москве, рынок здесь еще не переоценен. Можно найти хорошие объекты с окупаемостью 6 лет. Инвесторам-новичкам, не обладающим большой суммой денег, этот вариант может дать хороший толчок для дальнейшего развития своего бизнеса.

Также стоит обратить внимание на тот факт, что активное жилищное строительство сейчас идет именно здесь, по той простой причине, что в столице осталось на данный момент уже не так много свободных площадок. Постоянно растет население данного региона, причем значительными темпами. Наблюдается также тенденция роста спроса на коммерческую недвижимость. Это происходит потому, что с повышением плотности населения требуется больше услуг в пешей доступности, таких как элементарные продуктовые магазины, детские обучающие центры (как известно большой процент жителей - это молодые семьи), медицинские центры и салоны красоты. Также офисные помещения приобретают свою актуальность, поскольку арендные ставки ниже, многие компании стремятся сократить свои расходы, переехав за МКАД.

Минусы

Мало покупателей на объекты - рынок далеко не так ликвиден как в самой столице. Продажа даже хорошего объекта может занять значительное время. Если объект находится в небольшом населенном пункте (деревня или поселок) и съедет арендатор – это может быть еще большей проблемой, т.к. поиск нового арендатора может растянуться на годы без всякой надежды на успех. А без арендатора будет просто невозможно продать данное помещение.

В вопросе, что же лучше выбрать, однозначный ответ найти тяжело. Каждый объект уникален, вне зависимости от локации.

Благодаря нашему опыту, эксперты Bridgeford Capital смогут помочь Вам найти лучший объект для инвестирования, с учетом возможных рисков и ограничений!