Как правильно произвести диверсификацию портфеля инвестиций в арендный бизнес

Содержание

Каждый опытный инвестор знает, что будет большой ошибкой вкладывать свои финансы исключительно в одно направление. В случае кризиса в определенной области есть риск многое потерять. По этой причине сегодня мы поговорим о таком важном моменте, как произвести правильно диверсификацию портфеля инвестиций в арендный бизнес.

Для начала давайте разберемся, что такое диверсификация в принципе.

Пожалуй, всем известно крылатое выражение - “Не храните все яйца в одной корзине”. Оно практически на 100% объясняет данный термин. Выбирая принципиально разные направления инвестирования можно обезопасить себя от существенных потерь. Представим это на примере:

• У Вас есть определенная сумма денег для инвестиций, которой может хватить на два проекта - один из них стабилен, но имеет меньшую отдачу по деньгам в месяц, а второй проект довольно рисковый, но при успешном раскладе (обозначим вероятность в 80%) принесет прибыль довольно быстро и в 1,5 раза больше, чем первый.
• Можно пойти легким путем и вложить все в стабильность, либо же наоборот рискнуть.
• Идеальным решением будет распределить активы таким образом, чтобы охватить в равной степени два объекта. Так при идеальном исходе Вы остаетесь при стабильном заработке, а в случае неудачи не потеряете все.

Пример довольно абстрактный, но показывает суть того, как грамотно вкладывать имеющиеся на руках деньги.

Так зачем нужна диверсификация портфеля инвестиций?

Здесь все просто и логично. Для тех, у кого сумма вложений небольшая, можно рискнуть и вложиться в один вид деятельности. Во-первых, и выбор невелик, а во-вторых, возможность потерпеть убытки все же не так страшна.

Что касается значительных капиталов, то здесь нужно быть предельно осторожным. Стоит тщательно обдумывать каждое вложение и тщательно выбирать направления с разными степенями риска и возможным заработком.

Есть несколько важных правил, которые касаются всех видов инвестирования. Также они актуальны и в арендном бизнесе. И чем точнее их соблюдать, тем больше вероятности остаться без существенных потерь.

Объекты инвестирования не должны зависеть от одного показателя. Поскольку мы говорим об АБ, то двигаться будем по этому же пути. Представим себе, что Вы приобрели помещения под магазин одежды, продуктовый супермаркет с товарами класса люкс, а также ресторан. По сути абсолютно разные направления, однако они сильно зависят от того, что происходит с доходами населения в стране. Сейчас, во время пандемии, это становится особенно понятно - люди выбирают бюджетные варианты пропитания, отказываются от обновления гардероба, а рестораны и вовсе перестали полноценно работать, и не могут в полной мере оплачивать арендные ставки. На какие виды зависимости стоит обратить внимание:

• курс валют - если деятельность всех арендующих компаний напрямую зависит от скачков валюты, это напрямую будет влиять на Вашу стабильность;
• рынок сбыта - другими словами это те самые виды предпринимательства, а также целевая аудитория Вашего арендатора;
• уровень стоимости товаров или услуг - премиум-класс или эконом.

Арендаторы должны вести принципиально разные виды деятельности. Проще говоря, если Вы вкладываетесь в коммерческую недвижимость под аптеку, то стоит обратить внимание также на салоны красоты, продуктовые магазины и офисы. Нужно отметить, что основной целью диверсификации как раз является тот факт, чтобы инвестируемые проекты не зависели друг от друга и вообще не были связаны по направлениям.

Портфель должен включать различные типы риска. Выше мы уже описывали пример о двух вариантах с отличающимися друг от друга возможностями и рисками. Как раз об этом данное правило. Как выявить?

• Обратите внимание, на чем зарабатывает компания, которой Вы хотите сдать площадь в аренду ли проанализируйте отрасль в целом - источник основного дохода, насколько подвержена кризису при различных обстоятельствах, а также учитывая нынешнюю ситуацию на рынке и в перспективе.
• Оцените зависимость от различных факторов, о которых мы уже упоминали ранее. Если арендаторы зависят от этих нюансов, значит и Вы будете зависимы. Дальше нужно принять взвешенное решение - устроит ли Вас такая зависимость. Здесь нужно точно оценивать полную перспективу рынка. Не всегда риск - это плохо. Особенно, если грамотно подойти к вопросу и сделать правильную оценку. Еще одна возможность - это выбирать арендующие компании, у которых зависимость прямо противоположная. Например, один съемщик сильно зависит от скачка курса валют, а другой вообще не зависит от валютных колебаний. Так чаша весов выровняется.
• Учитывайте собственную доходность. Какой смысл вкладывать деньги в объекты, если по итогу Вы останетесь с тем, что вложили. Основная цель, все-таки заработать, поэтому рисковать все же придется.
• Регулярность инвестирования. Любой специалист Вам скажет, что это залог успеха. Что мы имеем в виду под регулярностью? Представьте себе, что в Ваших активах довольно большая сумма денег, которую Вы можете очень выгодно вложить в несколько проектов. Сделать это сразу? Это будет не совсем правильным решением. А вот покупать помещения с определенной периодичностью - верный ход. Например, сегодня это будет недвижимость под супермаркет, через полгода под аптеку и так далее.
• Заранее продуманная стратегия выхода. В долгосрочной перспективе рынок меняется, поэтому важно заранее продумать на каком этапе то или иное помещение нужно будет продать. Для этого важно изучать каждое направление, в котором Вы движетесь и улавливать малейшие колебания, играющие Вам на пользу или наоборот.

На данный момент мы обрисовали в общих чертах, как и по какому принципу следует распределять свои активы. Теперь пора перейти к конкретике, которая так важна для арендного бизнеса. Рассмотрим приоритетный вид арендатора для портфеля инвестиций, а также другие немаловажные моменты.

• Сетевые продуктовые магазины нижнего ценового сегмента (Пятерочка, Магнит, Дикси, Верный и прочие) должны быть в основе любого портфеля арендного бизнеса. Этот тип с высокой вероятностью переживет любой кризис и не съедет с занимаемого места. Они могут торговаться по поводу размеров арендной платы, требовать скидки и так далее. Но это наиболее стабильный бизнес даже в условиях падающей экономики, ведь покупать еду людям надо всегда, особенно если ее цена доступна для любой категории населения. Как правило, во время кризиса меняются потребительские привычки посетителей. Они покупают меньше дорогих продуктов и больше дешевых базовых продуктов – а это как раз то, что есть в ассортименте у данных магазинов.
• Аптеки. Это наиболее стабильные арендаторы из всех возможных. Если продуктовые сети еще могут менять локации и оптимизировать свои сети, то у аптек такой этап развития закончился уже давно. Они крайне редко съезжают с арендуемой площади, и их бизнес очень стабилен, даже в условиях кризиса. Нынешняя ситуация не только в стране, но и во всем мире это наглядно показывает.
• Имея в портфеле надежные организации, которые арендуют Вашу собственность, таких как сетевые продуктовые магазины нижнего ценового сегмента и аптеки, можно уже заняться более высокорисковым инвестированием. Например, купить АБ с рестораном в качестве арендатора. Или помещение свободного назначение с арендатором-офисом. Также это может быть какой-либо непродовольственный магазин одежды. Доходность у этих инвестиций может быть больше, чем у супермаркетов и аптек, но и риски выше. В случае ухудшения экономической конъюнктуры, такой тип арендаторов первым почувствует это на себе. И либо начнет требовать серьезной скидки, либо съедет. Но за счет правильного распределения вложений, Вам, как инвестору, даже в такой ситуации удастся остаться на плаву с минимальными потерями.
• Также, локации должны быть диверсифицированы. Лучше всего приобретать объекты на первой линии с хорошим трафиком. Ведь, даже в худшем случае, если у данных помещений съедут Ваши арендаторы, на их место можно будет найти других, причем в короткие сроки и не теряя в арендных ставках.
• Для лучшей диверсификации локаций, не стоит концентрироваться в одном их типе. Например, не нужно приобретать только площади в спальных районах. Также, не разумно совершать покупку только в ЦАО или исключительно в Московской области. Лучше всего, когда присутствуют все типы местоположения. Так, инвестор сможет максимально диверсифицировать риски.
• Хорошим примером распределения может быть включение из сетевых продуктовых магазинов и аптек в спальных районах Москвы, ресторана в ЦАО и 1-2 высокодоходных объекта в Московской области. Данные проекты обеспечат хороший баланс между стабильностью и доходностью.

Закрепим сказанное

В завершении хочется кратко описать некоторые рекомендации по диверсификации:

• Определитесь с целью - важно не только тщательно изучить рынок, но и оценить собственные финансовые возможности, какие затраты планируются помимо инвестиций.
• Постарайтесь уменьшить общий риск и увеличить результативность - если одно вложение убыточно или слишком рискованно, подумайте, разумно ли оставаться в этом сегменте.
• Инвестируйте в принципиально разную коммерческую недвижимость.
• Вкладывайте в площади с тенденцией к росту ликвидности.
• Холодная голова и тонкий расчет - залог успеха. Не принимайте излишне эмоциональных решений.
• Учитывайте ситуацию на рынке не только настоящую, но и прошлую, а также обязательно будущую.
• Анализируйте, насколько сильна взаимосвязь между различными частями портфеля.

Ну и немного об ошибках, которые часто допускаются, особенно начинающими инвесторами, которые имеют на руках достаточную сумму денег:

• Большое количество проектов, которое сложно контролировать должным образом.
• Недостаточная диверсификация - большой риск потерять доход.
• Распределение активов без тщательного анализа, спонтанные решения.
• Чрезмерное стремление к идеалу - иногда ситуация на рынке меняется со скоростью света, так можно упустить действительно выгодную возможность.

Только профессионалы смогут создать эффективный и сбалансированный портфель инвестиций на рынке АБ. К тому же помогут проанализировать по всем параметрам каждый недвижимый объект и сопроводят сделку на всех этапах. Bridgeford Capital - Ваш надежный помощник в таком вопросе! Свяжитесь с нами уже сейчас, чтобы не упустить уникальные возможности!