Как выбрать торговое помещение

• Правила выбора торгового помещения
• Какие помещения будут пользоваться спросом у арендаторов?
• Основные критерии выбора месторасположения
• Инжиниринг и прочие факторы

Если Вы обладаете определенной суммой денег, которую хотите направить на приобретение недвижимости, чтобы впоследствии зарабатывать в сфере арендного бизнеса, то наверняка задавались вопросом, в какой проект лучше ее вложить. Эксперты считают, что наиболее выгодным вложением для начинающих инвесторов будут торговые площади.

Давайте разберемся в чем особенности выбора объекта для торговли, чтобы удачно его сдать и быстро начать получать дивиденды.

Итак, как выбрать торговое помещение?

Для начала поговорим о том, что покупка такого проекта - это всегда выгодно, поскольку здесь есть возможность получать высокие арендные ставки и, соответственно, быстро окупить вложения.

По экспертным оценкам стрит-ритейл на Московском рынке занимает лидирующие позиции по потенциальному доходу. Например, если взять спальные районы, то доходность тут можно получить от десяти до двенадцати процентов, а центр города дает около одиннадцати. Хотя при этом точной цифры все равно нет, поскольку каждый случай по-своему уникален.

Помимо выгодных денежных потоков и сроков окупаемости, существенным плюсом является прозрачность регулирования такого рынка. Это всегда официально заключенные договора и легкость в решении спорных вопросов на юридическом уровне.

Кроме того, часто вопрос с ремонтом на себя берут съемщики, которые обустраивают интерьер и экстерьер под свой бизнес за счет так называемых арендных каникул или на определенное время сниженной ставки.

Однако при всех преимуществах нужно понимать и определенные сложности, которые возникают. Успех владельца такой недвижимости во многом зависит от таких факторов как расположение, транспортная доступность и развязка, назначение (магазин, направление общественного питания), планировка, инфраструктура местности и прочие. Порой отсутствие всего лишь одного критерия сводит на нет выгодность всего предприятия и целесообразность сделки по конкретному объекту. Именно поэтому будущему инвестору нужно перед вложением денег все тщательно просчитать.

Какие помещения будут пользоваться спросом у арендаторов?

Рынок в столице просто пестрит обилием предложений на любой вкус и “карман”. Наиболее востребованы обычно объекты, оптимизированные под продуктовые магазины, салоны красоты, кафе, аптеки и небольшие кофейни. Если рассматривать новые районы и жилые комплексы, то популярны будут все направления, которые будут пользоваться спросом у жильцов. Эксперты отмечают, что это могут быть магазины различных форматов, детские развивающие центры, медицинские организации. Быстрее всего находят своего клиента площади в местах с большой проходимостью и вблизи с высокой плотностью населения.

А теперь рассмотрим важные показатели, по которым стоит приобретать коммерческую недвижимость, направленную на торговлю - это касается как продажи товаров, так и различных услуг.

Главный показатель, по которому нужно выбирать место для вложения капитала – это локация.

Именно от того, где расположено помещение будет зависеть прибыль, уровень продаж, а также узнаваемость бренда среди существующих и потенциальных покупателей у арендующей компании, что будет гарантировать собственнику стабильный доход.

Основные критерии, на которые следует посмотреть перед тем, как определиться с местоположением:

1. Потенциал и перспективы района
2. Уровень трафика поблизости.
3. Уровень конкуренции (этот показатель стоит рассматривать, когда есть точное определение с назначением).
4. Целевая аудитория в этой местности, ориентированность потенциальных клиентов на совершение покупок.
5. Удобная транспортная развязка, наличие комфортного подъезда и прочее.
6. Квадратура и планировка.

Теперь каждый из этих критериев стоит рассмотреть более подробно.

Что такое потенциал района, где открывается торговая точка? Он определяет возможность заработать, успешно заниматься предпринимательской деятельностью. Маленькие районы с неразвитой инфраструктурой не всегда являются хорошим вариантом. К тому же есть такое понятие, как зона продажи. Например, для средних супермаркетов она будет составлять около полутора километров, то есть не более пятнадцати минут пешей доступности.

Свои подводные камни есть и у новых районов. Новички-инвесторы часто спешат со сделкой в таком месте, ожидая большую заселенность и как следствие – большой спрос со стороны арендаторов на торговые помещения. Такой выбор следует делать наиболее аккуратно, чтобы не купить торговую площадь, «непроходную» у арендаторов. Ведь помимо района, также надо учитывать конкретное местоположение торгового помещения в данном районе.

Кроме того, новые жилые комплексы могут быть еще недостаточно заселены или переполнены магазинами одного направления, например, это касается продуктовых сетей. Это ведет к непостоянному финансовому потоку или частой смене арендующих организаций.

Чтобы подобная сделка не обернулась для собственника-новичка потерей вложенных средств, лучше заручиться помощью профессиональных консультантов, которые помогут разобраться в вопросе и минимизировать всевозможные риски. Ну а самый простой вариант - это выбрать для покупки густонаселенную и давно обжитую локацию, проанализировав перед этим все предложения, чтобы можно было определиться с направлением покупаемого помещения.

Определиться с этим фактором достаточно просто, если знать уровень обеспеченности населения. Также необходимо понимать плотность застройки, сколько приблизительно людей проживает, насколько развита инфраструктура - есть ли поблизости масштабные ТРЦ, парки и прочее.

Хорошим местоположением однозначно будет местность, где есть трафик. Для торговли главное – стабильный поток посетителей. Местоположение с большим потоком людей поможет это обеспечить.

Большой поток потенциальных клиентов обычно есть на оживленных магистралях, на первых линиях домов, рядом со станциями метро или крупными транспортно-пересадочными узлами.

Различают как пешеходный, так и автомобильный трафик. В идеале желательно чтобы у локации были сразу оба вида.

Если есть автомобильный трафик, тогда встает вопрос о парковке. У проекта она должна быть либо своя, выделенная парковка, либо муниципальная. Без нее, толку от автомобильного трафика никакого не будет.

Для мегаполиса характерен тот факт, что его житель ходит всегда по определенному маршруту, редко его меняя. Отсюда следует, что наиболее выгодный вариант - расположение по пути прохождения людей. Например, это остановки общественного транспорта. В Москве особенно ценятся даже самые неприметные лотки на выходе из станций метро. Особенно это относится к кольцевым станциям метро или станциям на окраине города. Здесь можно наблюдать пересечение нескольких видов транспорта, что гарантирует постоянное высокое движение. Также удобны локации, где поблизости от остановок много жилых домов.

Очень полезно будет также понимание покупательских потоков. Например, в спальных районах все покупки по будним дням совершаются вечером, но это совсем не значит, что клиентский трафик при этом меняется. Попросту говоря, оно сдвигается на определенное время.

Что интересно, из-за специфики трафика разница в цене на помещения с разных сторон одного и того же дома может очень сильно отличаться. Это касается стоимости сделки и формирования будущих арендных платежей.

Исключение в данном вопросе – это интернет-продажи. Если все клиенты идут через всемирную паутину, тогда расположение по сути не особо имеет значение. Для этого выбирают места с минимальной ставкой, вместе с низкой проходимостью.

Теперь поговорим о конкурентах. Может показаться, что чем меньше их на этой местности, тем больше шансов хорошо заработать. Однако надо понимать, что полное их отсутствие будет предполагать, что услуга или товар вовсе не востребованы здесь. Этот факт необходимо учитывать владельцу  перед тем, как сдать свою недвижимость какой-либо организации. Анализ должен быть проведен тщательно. В случае, если предложение арендатора не окажется интересным местным жителям, собственник в скором времени вынужден будет искать нового клиента на свое помещение.

Надо внимательно проанализировать целевую аудиторию. В маленьких “спальниках” неблагополучных районов, где у жителей достаток ниже среднего, вряд ли будет интересен бутик брендовой одежды или дорогих продуктов питания.

Конечно же, парковка и удобный подъезд. Если к магазину неудобно подобраться, клиенты, скорей всего, найдут себе другой, более удобный, вариант. Чтобы понять актуальность этих моментов, стоит вернуться на несколько пунктов выше. Благосостояние местного населения играет здесь одну из ключевых ролей. Жителям, у которых по причине финансовых возможностей нет автомобилей, парковка вовсе не нужна.

Что касается планировки и общей площади, опять-таки, эксперты считают, что должна быть правильная форма и небольшая квадратура - в идеале до трехсот квадратных метров. Причина в том, что спрос на небольшие помещения выше, чем на большие площади.

Другие важные нюансы при определении будущей привлекательности торгового объекта касаются уже непосредственно особенностей самого объекта. Это так называемый инжиниринг и прочие факторы. Побеседуем об этом подробней, чтобы понимать, как существование или отсутствие этих моментов способно повлиять на успех среди желающих арендовать коммерческое помещение:

• Электричество – у торговых площадей есть свои минимальные требования по объему электрической мощности. Например, у продуктовых супермаркетов этот показатель очень высок за счет большого количества холодильных установок. Также заведения общественного питания требуют ощутимой мощности для оптимальной и бесперебойной работы - кофейные аппараты, холодильники, электроплиты и прочее оборудование часто дает солидную нагрузку. Если мощности нет – деятельность вести невозможно.
• Наличие вытяжки. Это больше требование общепита, но также может требоваться и для других точек, если там будут что-то готовить (например, секция с кулинарией в обычном минимаркете). Без нее ничего приготовить не получится, поскольку все внутри будет пропитано запахом еды, дыма, на стенах будет оседать жир. К тому же она поможет обеспечить одновременно приток-отток воздуха.
• Отдельный вход – как правило это стандартное требование почти всех арендаторов.
• Витринные окна помогают вести бизнес, т.к. там можно разместить рекламу, плюс это повышает видимость с улицы, привлекает внимание потенциальных посетителей визуально. Сюда же можно приплюсовать в целом визуальную доступность.
• Планировка. При неудачной ее организации (небольшие комнаты и большой зал) некоторые не смогут заниматься бизнесом, например, большие супермаркеты. Также некоторые организации, например, аптеки, не могут арендовать площади менее 75-ти квадратных метров, а центры предоставляющие медицинские услуги требуют помещение с возможностью высокой нагрузки на пол из-за работы с очень тяжелым оборудованием
• Присутствие зон погрузки/разгрузки – необходима выделенная площадка, это сейчас закон. Продуктовые сети сами требуют эту зону. Поэтому если будущий собственник определяется с направлением для сдачи в аренду недвижимости супермаркетам, нужно учесть этот фактор или возможность в будущем его организации. Иначе жильцы начнут жаловаться и закроют магазин.
• Возможность получения алкогольной лицензии. Если рядом находится школа, детсад или иное образовательное, медицинское учреждение, ее нельзя будет получить. Это негативно отразится на выручке и, как следствие, придется уменьшать желаемую плату. Сюда также можно отнести и временные ограничения по работе в жилых домах. В некоторых случаях запрещена деятельность после десяти вечера, чтобы не мешать жильцам.

Еще одним немаловажным нюансом будет цена покупки. В столице ценовая политика имеет достаточно большой разброс - от 100 тыс. руб. до нескольких миллионов за квадратный метр. И эта разница напрямую зависит от уровня предполагаемого дохода с аренды. За самую низкую и привлекательную цену можно получить место, которое абсолютно неликвидно, его попросту невозможно будет сдать.

Особым везением станет приобретение арендного бизнеса в новостройках по достаточно бюджетной стоимости. На такие локации и предложения всегда есть спрос со стороны арендаторов, особенно сетевых. Очень часто застройщики новых жилых комплексов проводят своего рода акции и готовы давать покупателям существенные скидки.

Что касается платы за аренду, то здесь все тоже очень индивидуально. К примеру, недвижимость где-нибудь на неходовой улице станет давать всего 10-15 тыс. рублей за 1 кв. метр в год, тогда как обычный мини-маркет на выходе из метро может приносить и 100 000 руб. за 1 кв. метр в год.

Также что касается цен, то будущий инвестор вправе рассчитывать на то, что чем больше будет общая площадь, тем меньше будет состоять продажная цена за один квадрат.

Ну и в заключении пару слов о том, как же выгодно сдать свое удачное приобретение, чтобы иметь регулярный денежный поток?

Чтобы получить надежного арендатора, еще перед покупкой четко определите для себя, какое направление деятельности Вы видите - продуктовый маркет, туристическая фирма или оригинальный бар? Одним словом, нужно всегда ориентироваться на конкретного съемщика, тогда не будет проблем в выборе и последующей сдаче.

Совет инвестору - прежде, чем принимать решение по инвестированию, воспользуйтесь помощью профессионалов, которые смогут тщательно проверить все нюансы, спрогнозируют актуальные ставки, выяснят все моменты по документам и юридической стороной, а также просто помогут подобрать подходящий объект, который поможет Вам приумножить капитал.

Bridgeford Capital - Ваш верный помощник по вопросам инвестирования в арендный бизнес!