Особенности приобретения арендного бизнеса в ЖК

Содержание

Арендный бизнес представляет собой покупку коммерческой недвижимости с целью сдать ее в пользование арендатору на длительный срок.

Эксперты рынка считают, что уже готовый бизнес, связанный с арендой - достаточно выгодное приобретение. По статистике, инвестиции в таком случае возвращаются гораздо быстрее.

Почему так происходит? Ответ на данный вопрос достаточно прост и прозрачен. Когда Вы совершаете покупку объекта, в котором уже функционирует на правах арендатора некоторое предприятие, оборот денежных средств начинается с первого дня. 

Что касается “пустых стен”, то тут надо быть готовым к тому, что может понадобиться определенный ремонт, подготовка коммуникаций и многое другое. А также поиск арендатора, который может сильно затянуться.

Готовый арендный бизнес в жилых комплексах сейчас является одним из самых надежных типов вложений. При правильном и грамотном подходе такая инвестиция может стать надежной финансовой подушкой. Однако есть и ситуации, когда приобретение становится для владельца кладезем проблем и может сильно попортить нервы.

Давайте поговорим об особенностях приобретения арендного бизнеса в ЖК.

Сейчас, когда бушует кризис, проценты по банковским депозитам существенно снижаются. А вот, что касается АБ, то уровень доходности здесь по-прежнему стабилен - 10-12%. Это та причина, по которой многие инвесторы стали покупать помещения в жилых домах.

По характеристикам объекта многое зависит от финансовой возможности покупателя. Например, небольшие площади - до 150 квадратов - могут быть идеальным вариантом для аптек, салонов красоты, небольших продуктовых магазинов и кофеен. Для крупных сетевых арендаторов по типу “Магнита”  или  “Пятерочки”, актуальны площади от 150 квадратных метров и выше.

Какие направления в принципе актуальны для АБ в ЖК?

• Офисные. В последнее время этот сектор очень актуален. С ростом возможностей для предпринимательства, таковых открывается все больше. Поэтому они остро нуждаются в локациях, предназначенных для встреч, ведения и хранения документации, и прочее. В жилых комплексах в спальных районах арендные ставки на офисные помещения могут быть ниже, что привлекает небольшие компании или различные филиалы. Возможно для арендодателя срок окупаемости в данном случае может быть немного выше, но спрос, как правило, достаточно стабилен и вероятность того, что помещение будет простаивать при съезде предыдущей компании - минимальна.
• Торговые. Сюда мы можем смело отнести востребованные в жилых районах аптеки или небольшие продуктовые магазинчики, которые находятся в пешей доступности, а порой просто на выходе из подъезда. Аптеки, например, являются одним из самых стабильных съемщиков. Также актуальны салоны красоты и образовательные учреждения - мини-сады, развивающие языковые группы и прочее.
• Общепит. Данная категория относится по сути к торговым площадям, но все же хочется выделить ее отдельно. Всевозможные пабы, кондитерские и рестораны. Но здесь есть свои особенности. Во-первых, расположение в цоколе жилого дома не даст заведению работать до ночи, могут быть жалобы от жильцов. А теперь перейдем ближе к вопросу.

Возможно приобрести арендный бизнес в ЖК двумя разными способами. Либо купить уже действующий бизнес в уже построенном и заселенном ЖК, либо оформить сделку купли-продажи на пустое помещение в стадии застройки, и затем самостоятельно сдавать его арендатору.

Рассмотрим важные моменты поочередно:

• ЖК заселяется далеко не сразу. В среднем, после окончания строительства уходит около двух лет, чтобы все жильцы закончили делать ремонт и переехали в новый дом. Соответственно, трафик в первые два года будет составлять 30-70% от максимального. Чем это может грозить? Во-первых, даже если Вы сразу найдете арендатора, его доходы не будут на должном уровне, что может потянуть за собой задержку оплаты аренды либо это будет временно низкая арендная ставка. Особенно это касается несетевых съемщиков, которым неоткуда черпать ресурс. Во-вторых, тяжело проанализировать будущую конкуренцию, чтобы правильно определиться с направлением деятельности сдаваемого помещения. 
• По причинам выше, многие крупные сети не любят заезжать в новую локацию в новом ЖК сразу после окончания строительства. Они предпочитают выждать 1-2 года. Либо же они заезжают, но при этом оговаривается, что первые два года будет значительная скидка по арендным платежам. Таким образом есть вероятность, что приобретая такую площадь, нужно будет выждать определенное количество времени, пока объект можно будет выгодно сдать. Для инвесторов, в портфеле которых есть и другие успешно работающие объекты, это не проблема. Но если Вы новичок, и это первое приобретение, нужно либо иметь финансовую подушку, либо вовсе отказаться на время от подобной идеи.
• Все арендаторы, перед снятием в аренду конкретного помещения, хотят понимать, какое будет конкурентное окружение. Никто не хочет снимать помещение прямо напротив своего конкурента. Это может оказать негативное влияние на ход переговоров и процесс сдачи в аренду, т.к. собственники всех соседних помещений так же активно общаются с возможными арендаторами и пытаются сдать в аренду свои помещения. Об этом мы уже говорили выше - момент, который касается выбора направления.
• Очень сильно на трафик (и как следствие – на арендные ставки) влияет то, где расположен вход в помещение. Если вход только со двора – это одна история, а если есть вход еще и со стороны улицы – это может увеличить арендные ставки почти в два раза.
• Надо учитывать, есть ли поблизости (или планируются к открытию) частные детские сады или школы. Если такое заведение откроется поблизости – это делает невозможным получение алкогольной лицензии для арендатора. Это также может оказать влияние на возможные арендные ставки в данном помещении.
• В целом, покупка АБ в ЖК, особенно если это высотный ЖК, с большим количеством квартир и жителей – это выгодная инвестиция. Сетевики любят такие локации, т.к. они гарантируют спрос и трафик со стороны жителей ЖК. Поэтому в случае правильного подбора – арендные ставки могут быть выше среднерыночных. Но есть и масса нюансов которые надо учитывать.

Какие нюансы покупки пустого объекта в новостройке?

Назвать арендный бизнес от застройщика таковым по сути не совсем правильно. Вы просто покупаете пустое помещение на этапе строительства. Как всегда, у такого направления есть свои существенные преимущества, но и без недостатков тоже не обойтись.

Преимущества:

• Стоимость за один квадратный метр может быть значительно дешевле, чем у готовых объектов на рынке. Так, не имея большого капитала, можно сделать перспективное вложение.
• Как правило, продаются коммерческая недвижимость в составе жилых комплексов, где есть масса квартир и, соответственно, будет масса новых жителей. Это все создает спрос на объекты среди крупных сетевых арендаторов, поскольку заранее известно, что вокруг данных локаций будет значительный трафик.
• Многие из таких площадей уже сдаются в аренду на этапе застройки, и затем уже перепродаются как арендный бизнес, даже до окончания строительства, а также до того, как арендующая компания въедет.

Недостатки:

• Есть вероятность, что уже после того, как инвестор приобретет недвижимость, выяснится, что основные сетевые арендаторы уже заключили договор аренды на другие локации в этом же строящемся ЖК. И тогда не очень понятно, кому можно сдать данный объект.
• Если где-то рядом захочет арендовать медицинский центр, детский сад или другое образовательное / медицинское учреждение – вашему клиенту, скорее всего, не дадут алкогольную лицензию. А это негативно отразится на его будущих выручках ну и, соответственно, на предлагаемой арендной плате.
• Возможны задержки со сроками сдачи жилого комплекса, где находится ваша будущая инвестиция. В случае проблем у застройщика, что нередко. Например, могут возникнуть трудности с подключением к коммуникациям, или же вообще девелопер может обанкротится, что на российском рынке не редкость. 

При покупке объекта для дальнейшей сдачи в аренду в новостройке надо учесть массу нюансов, что можно сделать только при участии профессионала. Так, например:

• Класс ЖК (люкс / премиум / эконом) и количество квартир. Этот показатель определяет объем будущего платежеспособного спроса среди жильцов данного ЖК, а значит определяет, насколько может быть платежеспособным съемщик.
• Заключены ли уже договоры аренды с крупными сетевыми арендаторами по другим коммерческим площадям в данном ЖК. Возможно та недвижимость, которую вы хотите купить – ее будет просто уже некому сдавать.
• Есть ли рядом среди арендаторов детсад или медучреждение. Почему – не раз писалось выше.
• Где расположен вход. С внутреннего двора или с внешней улицы. Если на внешнюю улицу, значит можно захватить часть проходящего мимо трафика. Значит арендная ставка будет выше.
• Ну и конечно, основные характеристики ЖК: локация, срок сдачи.

Подведем итоги

Как все же выбрать правильно объект? Во многом характеристики очень схожи с любым видом АБ, поэтому считаем нужным об этом напомнить.

• Местоположение объекта. Выбирайте локацию с высоким трафиком. Это обеспечит доход арендующей компании, даст Вам стабильные финансовые поступления.
• Правильная оценка имущества. Учитывайте все факторы - стоимость, текущую арендную ставку, а также актуальные на рынке на схожие проекты, налогообложение, индексацию, возможные расходы на ремонт. Ремонт, кстати, может быть большой статьей затрат, если Вы вкладываетесь в новостройку. Но всегда в этом плане можно договориться с арендующей компанией, если это сетевой магнат, у которого есть свои определенные стандарты и пожелания.
• Арендатор. В одной из наших статей мы уже говорили о преимуществах помещения, которое уже сдается. Это дает возможность минимизировать время простоя. При инвестиции в АБ при жилых комплексах, к этому моменту стоит относиться особенно внимательно. Стоит анализировать те услуги, которые может предложить Ваш клиент, чтобы быть уверенным в том, что на данной локации они будут востребованы и принесут Вам стабильный доход в виде арендных платежей.
• Срок окупаемости зависит от факторов выше, а сам напрямую влияет на то, насколько рентабелен выбор.
• Внимательный и ответственный подход к анализу каждого нюанса. К сожалению, многие начинающие инвесторы могут упускать из виду такие моменты, как четкое составление договора, проверка проектной документации района, выбор направления, в котором будет функционировать помещение, внутреннее и внешнее состояние, анализ перспектив и положения рынка на текущий момент. Упустив из виду что-то одно, можно не добиться ожидаемого результата.

Мы надеемся, что этот материал смог принести Вам пользу и пополнить знания. Эта информация будет полезной не только тем, кто начал задумываться о вложениях в коммерческую недвижимость с целью сдачи в аренду, но и тем кто уже давно зарабатывает в этой сфере.

Bridgeford capital - это Ваш верный помощник в правильном подборе лучших вариантов! Мы идем в ногу со всеми тенденциями рынка и заботимся о безопасности Ваших сделок. Только лучшие объекты Москвы, проверенные нашими специалистами для Вашего успеха!